在新房市场改善产品不断更替升级的同时，政府对刚需市场的关注热度也一直从未削减。

在刚过去的一周，央视新闻频道多档栏目聚焦西安配售型保障房建设：截至目前，全国已有35个城市报送了今年首批保障性住房建设计划和建设项目。其中，西安今年计划筹建1万套配售型保障房，现在一半以上都已经或即将开工，建设速度处于全国前列。

配售型保障房，是指保障家庭按照政府确定的销售价格购买，退出时由政府组织回购的住房，可以集中建设或者在商品住房项目中配建。近日，住房和城乡建设部再次表示，规划建设保障性住房的重点，是拓展配售型保障性住房的新路子。

西安在建设筹集配售型保障房之初就规定，这类房源必须实行现房销售。据西安市住房和城乡建设局信息今年的保障性住房项目建设图显示，截至3月份，西安已经有4个配售型保障房项目达到了建筑主体封顶阶段，这意味着已经达到准现房的状态。

据知楼市获悉，西安目前已经有3个项目共3000套房源，初步确定在7500元/㎡左右，而周边商品房价格在1.5万元-2.2万元/㎡之间。并且，此次西安建设的配售型保障房都处于地铁站附近等交通便利、配套齐全的区域。

比如位于西安市区西部的鱼化新居配售型保障房项目，一期项目已经封顶，是由经济适用房项目转化而来，可提供保障性住房3068套，有58—93㎡的多种户型，填补了当前西安楼市100㎡以下产品的空白。项目15分钟生活圈内有4个幼儿园、3个中小学、1个三甲医院，紧邻地铁、公交周边商业和公共服务配套系统。

随着楼市历经高峰期回归理性阶段，刚需群体无论是租房还是买房，多在100㎡左右及以下面积的新商品房、保障房或次新房、旧房、老房中间选择。这些产品中，配售型保障住房无疑优势最为明显，既有二手房的“现房”特点，又是纯新房，且周边配套齐全……

不过，任何产品也不会十全十美，我们一起来将小面积新房、二手房与配售型保障房做一个详细的分析。

“100㎡以下+优配套+低价”新房，不好“抢”

当前的西安，具备成熟地段、低价同时又是小户型的产品已然十分稀缺，如果项目所在区域又属于常年缺乏新房房源的状态，那么，具备这些要素的新推项目势必火爆。

位于城西的华发利君都荟城央，在2024年初就成为西安主城区的“爆款”。2月底首开推售的164套房源实现摇号的同时，开盘去化率达到了96%。

时隔1个月加推4#，26层的高层，2梯4户，主力户型面积约100㎡、130㎡，备案均价17219.94元/㎡，依然摇号。在3月30日开盘选房，结束后104套房源仅剩下1套房源，开盘去化率高达99%！

这样的新房，便是城西刚需购房者们的重点“心头好”，其优质户型、楼层也着实不好抢。

但热度高的摇号盘不一定代表产品后续的交付、质量、服务也都处于“高分”。比如航天基地的碧桂园云顶，均价两万多的高端改善楼盘，摇号多次的楼盘，在2022年，也因为工程款问题意外停工，部分业主也收到了延期交付的通知书。截止2024年3月份，仍有业主在领导留言板上咨询开工事宜。

业主称：“截止现在云顶三期工地还没有复工，我们房子6月30日交付，还剩3个月时间，现在室内、地库、景观都没做完，能否按期交付。去年年底，我们十几个业主代表去跟住建局、质监局和碧桂园沟通，承诺每半个月发一次项目工程进度详细情况，也没有兑现，承诺的工地开放日也没有兑现……”

同区域的山水美树，因优质的地段和1.5万/㎡极具性价比的价格，2021年先后斩获两次“万人摇”，成为航天新城现象级“红盘”。项目是由航天基地管委会旗下的国企航天实业打造的纯洋房社区，本该于2022年11月30日交付的一期，在交房延期两次后，没了音讯，后续也存在实际交付与宣传不符的各种问题。

与此类似的还有高新三期的紫薇云峰里，业主称项目降标，“其中有些许销售承诺连廊为玻璃护栏，但现在在已经施工的楼层已经搭建起来了铁栏杆……”。

此外，西安还有许多十余年的成熟“老红盘”，无论从社区还是外部配套，已经成形多年并投入使用，比如御锦城，近期平销开盘，购房者们有很大的选择空间。但即使是均价约1.3、1.4万/㎡，也竞争不过均价约7000-8000元/㎡的配售保障房。

所以，在刚需群体里，还有一部分经济相对不错的购房者，会考虑高性价比的“现新房”，去摇号，或者选择不需要摇号但户型、地段、配套等方面稍逊一筹的“老红盘”们。

但对于资金实力弱些的购房者，配售保障房无论从价格、配套、地段都是不错的选择。

二手房 优势与劣势并存

二手房的现房优势，使得物业、质量、周边环境都是可以自己切实体验，让业主入住快，如果可以接受原房屋的装修还能省去装修的资金和精力。

但二手房交易需要依托中介跟卖家沟通，中间的审查、交易程序有一定流程。并且，一些稀缺资源的使用，也有限制。

据领导留言板上关于二手房教育资源问题，某业主在绿城全运村看上一套二手房用于孩子上初中，但原业主孩子在上小学，他便疑惑，购买这套房后是否可以让自己孩子上初中。相关部分回复：“ 同一套房产若有适龄子女在校接受义务教育，该房屋其他产权所有人子女、受让人子女和承租人子女等不保障义务教育学区学位”。

此外，还有一些业主购买了二手房，因原房东问题或政策变动等各种原因而无法落户，导致后续生活受到极大影响。

西安配售型保障房申请户籍条件是具备西安市户籍且落户满三年时间，同时家庭人均住房面积要低于17㎡。因此，不存在落户问题，并且项目全为现房，周围15分钟生活圈保障了教育、交通、医疗等各方资源的享有，所见即所得，属于拥有了二手房的优势的同时，规避了其多方不足。

“网红风”改造二手房，理想丰满现实骨感

《中国人口普查年鉴-2020》显示，目前国内建成于90年代的家庭住房占比20.6%，00年代的占比30.3%，10年代的占比34.7%。也就是说，市面上一半以上的房子都已经是10年、20年房龄的房子。在这样的大数据下，让许多年轻人将置业目光投向了有一定优质资源的社区。

同时，也催生了“改造老破小”的装修vlog格外爆火，如别致中古、温和原木、法式奶油风……

许多人认为老旧二手房有很多的优点，比如地理位置多处于城市的黄金地段，周边的配套设施更加完善。如果，自己再能把房子本身装修成最流行的风格，不就是在市区繁华地段拥有了另一种“新房”了吗？

想法很好，但落到实际，问题并不简单。

首先，二十年左右甚至时间更长的老房子一般户型设计、空间利用率比较差。

比如硬装部分，老旧小区因为天然的户型问题，有的厕所在屋子中间，根本无法挪动；有的卧室特别小，厨房特别大，空间布局无法改变。还有安装问题，年亲人喜欢壁挂马桶，但老房子卫生间不具备这样的条件，就只能在卫生间重新做一面墙出来安装壁挂马桶，如果这时，卫生间只有2-3㎡，那就难以实现。

其次，普通人对家居尺寸、配色、视觉重心等要素没有概念，在软装进场前难以想象出真实效果。这就导致可能会出现家居尺寸没买对、搭配起来不好看。并且，有些“老破小”因为本身的质量问题，或许装修费还是大头。

一套房子要想有一定的投资价值，未来能够有足够的升值空间，要么居住体验非常好，比如公园附近的房子、湖边的房子等等，要么就是有一定的附加价值，比如是学区房、有拆迁的可能等等。

现在的老旧二手房在旧改的推动下，不再像以前那样大规模拆迁甚至赔付很多钱。还有许多房龄超20年的楼面临有很多老化的问题。比如线路老化产生短路，甚至引发火灾；管道老化需要进行彻底的更换管道，还有墙皮脱落墙面开裂等等问题，都是后期需要一定的资金去修缮。

并且，老破小的使用年限已经缩水,产权到期后,如果想要继续使用土地，那么需要自己花钱续期，续期的费用现在还没有明确标准，对购买者而言，也是一个未来要面对的问题。

随着“保障+市场”住房双轨制持续推进，当前许多城市，包括西安楼市新房偏移“改善”，小户型商品房几乎“消失”。但短期内，保障性住房新增规模整体不大，对商品房的影响也是有限，所以，配售型保障房的建设对当前西安新房销售影响不大，对城市50—90㎡商品房、二手老破小的冲击却是毋庸置疑的。

这也是政府为了解决广大工薪阶层等“夹心层”群体住房困难问题，为低收入人群提供了更多的住房选择，让更多的低收入家庭和新市民受益于此，也在一定程度上拉动了经济发展和投资。