近日，上海静安区巨鹿路的一套花园洋房易主，成交总价约3.1亿元，产证面积约307平方米，占地面积约557平方米（含地下室95.53平方米），成交单价约100.9万元/平方米，创下新高。

示意图

与之形成鲜明对比的，是全国楼市二手房价格持续下探。

一般意义上来说，作为商品，上海老洋房与普通家庭的“刚需、刚改、改善”产品，是没有可比性的。前者承载了太多的经济、社会和时间、历史意义，后者是近十余年、二十余年的商品房大浪潮下，疯狂成长后，逐渐回归理性而到达的房价节点。

不过，上海优质老洋房至少也说明了一点，真正的好房子是可以抵抗风浪，持续增值的。这样的逻辑下沉到当前一线、二线城市的优质改善、豪宅房源，也适用。

如西安这样的二线城市的总价在600—900万的高端改善产品、1000—3000万豪宅来说，几乎也是占据了核芯地段、优质配套等要素，加之城市繁华区域的300㎡左右及以上的“大面积”本就是稀缺产品，所以，未来增值情况大都不错。

回到跟大多数普通人息息相关的二手房上，依然没有回升的迹象。

近期，西安市住房和城乡建设局发布了《2024年3月份二手房网签情况》显示，3月份，全市存量房（二手房）网签备案面积101.89万平方米；其中，住宅网签备案9617套，面积94.31万平方米。相较于2月的3930套，这个月的二手房成交量明显上升。

结合各房产APP交易平台相关数据可以发现，客户群体主力仍然集中在刚需，成交周期较快的基本上以二手新上房源为主，带名校的学区房在市场上更受欢迎，但这些成交的房源的背后仍是降价，降20—30万也不再稀奇。

但在西安的某些区域，“刚需”不是140㎡以下面积可以界定的，比如均价2.5万/㎡及以上的高新三期。多年基础设施建设以及随着各项目的陆续交付，该区域的二手房也开始在市场冒头，最近关于高新三期的“二手房降价”话题热度走高，引发了不少争议。

高新三期二手房可以“两万”进场？

首当其冲的便是位于高新CID仁村地铁口的新希望锦麟天玺，2021年拿地出售，178亩的体量，纯大平层改善设计，园林设计是一大亮点，首开2.5W+的单价，当时登记人数达到了3801组。

 新希望锦麟天玺

争议的是房子备案价320万，业主急需用钱亏本60万挂牌，折合下来单价只有2万左右。最后，爆出业主遭社区其他业主抵制，还有说业主是被中介套路了，低价挂牌，并且其他业主也理解该业主急于用钱的行为，继而受委托中介被网暴，又进行了发视频澄清这件事，……好一出大戏。

期间，该项目最受争议的便是其“6号能源站、国际医学中心对面六个大字“精神心理医院”以及孩子就学等问题。

好巧不巧，近期西安国际医学院调整了精神心理医院、老年病医院的标识位置，不知道跟最近的争议是否有关？

同样在高新三期早期交房的楼盘中，知楼市从贝壳APP平台发现，也有部分楼盘二手房挂牌价略涨2、3千，成交价一般更低，比如紫薇华发CID中央首府在挂的一套面积约140㎡的三室产品，为“高新三期捡漏榜第2名”，小高层，带装修，挂牌价310万元，单价约2.2万元/㎡，该项目3年前入手价格约18000—19000元/㎡。

同样为为“高新三期捡漏榜第3名”的项目便是中海熙峰里，面积约125㎡三室，高层精装修，售价262.5万，均价约20000元/㎡。2020年，该项目入市时的26F高层备案价约17000—20000元/㎡之间。

这两个项目算上大修基金、契税和持有成本等二手房交易费用，也是在“亏本”的边缘试探。

有一些网友说，照这样下去，大家均价20000元左右入住高新三期不是梦！这让之前对高新三期“透支西安房价”的论点又一次被点到。

纵观西安楼市二手房售卖情况，几乎每一年每一个区域，甚至某些热门板块总会时不时地有“捡漏房”抛出。这种低价房源的背后原因多跟房东急需用钱有关，属于个人行为，但因为见不得这样的房源拉低了整个社区的挂牌均价，部分业主上升到“扰乱市场秩序”等方面，其实远没有那么严重。

首先，高新三期几十个社区、几万套房源正在建设、待交房或已交房，未来还会有房源继续增加，在某些极个别小区中出现1套降价房源，就想把整个高新三期的房价立马拉下去，似乎不可能。

但为什么业主会焦虑，外界对高新三期一直有质疑的人为什么会兴奋呢？

或许大家害怕的是，这两、三套降价房源只是“开始”……

但我们需看一个区域对在这个城市中扮演什么样的角色，占比什么样的重量，便可分析出区域未来发展的一二情况。

以偏概全不可取，西安产业高地依然可期

2023年，西安高新区生产总值（GDP）预计突破3400亿元，近3年实现GDP净增1000亿元，全社会研究与试验发展（R&D）经费支出占GDP比重达到8%。

作为全国首个硬科技创新示范区、多产业领域的产业集群。无论是区域的规划还是产业的布局，西安高新三期集中了大量的高新技术企业、科研机构和高校,是西安市最重要的科技创新中心，可以看出，高新接下来的发展整体都围绕着三期。

高新三期产业规划清晰，以“电子信息、汽车、新材料、新能源、5G、人工智能、增材制造”为主的7大主导产业形成后，以华为、中兴、比亚迪、三星等为代表的企业先后入驻。

同时，结合二十大战略方针，未来高新三期的以 “新材料新能源、5G人工智能技术”为主的产业将以肉眼可见的速度发展。

而作为高新区高质量发展的新引擎，丝路软件城拥有雄厚的产业基础、丰富的人才资源，聚集超50万程序员，将打造万亿级智慧产业高地和幸福生活家园；自丝路科学城版图升级，并承载起建设“双中心”任务，高新CID作为丝路科学城核心、人居建设先行者，以“未来之瞳”为核心，一个宜居宜业的科技生态新城雏形已显，区域之于高新三期的的分量和能级也再度提升。

 永安区商业文化街区

所以，许多置业高新三期的业主，与其说是买房子，更不如说是买地段、买区域、买配套、买未来……！结合当前的“高新速度”及优异的兑现情况，未来只要产业、人居、配套持续落地并且加入新的城市发展元素及动能，区域的发展潜力是可预期的，相应的住宅产品也多会健康良好的呈现。

其实，回顾西安楼市的发展历程，同样的情况，在早期的曲江、早期的高新一、二期也出现过。后面我们会发现，具备“好地段、优质配套（特别是学校）、交通便利、社区服务好”等利好要素的房子，即使中间有波动，也是在波动中不降反涨。

只不过，大部分资质平平的社区二手房价逐渐回落，产品、服务有硬伤的社区二手房价跌得更加明显。在房价暴涨红利退去后，二手房领域也迎来了“一分价钱一分货”阶段。

二手房价持续下降，新房取消房贷利率下限

据中国房地产指数系统百城价格指数统计，2024年第一季度全国100城二手住宅平均价格继续下跌，从北上广深等一线到强二线，虽然部分城市跌幅较之前有所收窄，但整体还是持续下跌。

2024年3月西安二手房价格环比下跌0.44%，整体二手房市场仍是“以价换量”的去化模式，全国重点城市也如此。

据房天下研究院发布，西安4月第2周二手房参考均价14855元/㎡，环比上周下降0.04%。其中经开4月第2周二手房参考均价13343元/㎡，环比上周下降0.17%。航天新城4月第2周二手房参考均价14286元/㎡，环比上周下降0.12%，其中，山水美树、融创揽月府、金旅·南璟台聚集的航天新城神舟大道4月第2周二手房参考均价21035元/㎡，环比上周下降0.05%……

但在主城区里，也有部分板块二手房价格在微涨，比如长安金茂府、中海长安府、海亮德文郡、招商臻境聚集的长安郭杜4月第2周二手房参考均价16206元/㎡，环比上周上涨1.02%。这其中有品质较好的次新房均价较高，带动了板块微涨，比如中海长安府、长安金茂府等。

其余许多较老的小区开始无法阻止的下跌，比如万科城、雅居乐等等，以120㎡房子为例，某位业主说，她的房子今年跌了将近30万才卖出去的，早知道去年就卖了。

目前的楼市，一边是二手房不断“阴跌”，一边是新房房贷利率继续下探，对促进楼市交易活跃度是有利的。

早前，东莞、佛山、中山、珠海、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关、云浮取消首套房贷利率下限。

4月1日以来，南昌、青岛、烟台、济宁、赣州、九江、新余、潮州、汕尾、东莞、佛山等城市从4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

截止目前，除了一线城市和部分二线城市，很多城市的首套房贷利率最低已经低3.45%。

但是西安的房贷利率在短时间内不太可能下降，因为中央推出政策：房价连续下跌3月的，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。截至2月份，西安新房价格已经连续上涨12个月，同比涨幅以4.8%位居全国第一，环比且涨幅全国第二，不符合相关规定。

在房贷利率下降的同时，4月初，全国多家中小银行宣布下降存款利率，意味着在银行存款的利息将减少。

据中国证券报，有专家表示，存款利率的调整往往呈现“国有大行带头、股份制银行快速跟进、其余银行有序跟随”模式。此次中小银行的利率调整仍是去年底银行“降息潮”的跟进。

并且，趋势从存款降息的时间规律来看，存款挂牌利率调整的时点时间间隔在3—9个月不等，但近一年明显有时间间隔缩短的趋势。

银行赚钱,主要就是靠吃利息差，存款利率的下调，一方面是银行为了协调自身的收入和负债，降低负债成本；另一方面则是为了让居民存在银行的钱更多的流入市场，刺激居民的消费意愿。

所以，在当前“二手房降价，房贷利率下降，银行存款利率下降”的“三降”状态下，不知道已经踏入“理性”阶段，且为存量房市场的西安楼市，能否还能小幅提升交易活跃度？