中指研究院发布《2024年1-4月西安房地产企业销售业绩排行榜》，榜单前三是绿城中国（销售额75.2亿元）、招商蛇口（销售额51.2亿元）、保利发展（销售额45.1亿元）。而前五名中，还有中铁建、华润，可见国央企在市场调整中的稳健上升的实力越发明显。

在刚刚过去的4月份，西安城六区、长安区共计有47个楼盘结束意向登记，新增商品住宅供应量共计5946套。与去年4月份同期4778套的供应量相比，同比增幅达到了24.45%。

作为西安目前房源量供应的两个大户区域——高新和浐灞国际港，4月份房源占比约57%，共计3393套，承担了西安主城区新房过半的房源量。

其中，作为刚需刚改聚集的浐灞国际港，小高、高层产品较多，房源量也稳居西安主城区第一位，4月新增房源量为2190套，高新则新增供货量1173套。

总价约千万豪宅摇号，两盘0核验或线下平推

进入5月上旬，城六区意向登记项目有8个：远洋未央华府、春鸣里小区、桂语晴澜、润府、绿地新里城、陆港新家园(二期）、雁熙云著、白桦林境即将开始登记。

其中，港宸润府是华润置地在奥体芯开发的约237亩的超级大盘，首发产品为23—26F的四代宅，与世园润府一起，都是今年刚入市不久的大体量项目。

 港宸润府鸟瞰效果图

在5月上旬，润府项目推出21#、26#、28#楼，住房均价18146.28元/㎡，房源共266套，105—185㎡三室、四室，意向登记申请数(含撤销)347个，开发企业现场核验家庭248个，虽然不用摇号，但也十分接近房源数了，所以项目售卖后续的售卖情况应该较为理想。

在港务区，华润的一直不急不慢的保持着稳定且丰富的“供货量”。4月份，华润置地在浐灞国际上迎来了世园润府、港宸润府、港悦城悦颂地块等3楼盘4次登记，均是200亩+的超级大盘，使得华润置地以566套的房源量位居西安房企TOP1。并且在前四月份销售业绩排名中，华润置地以销售额32.3亿元位列TOP5。

同时，浐灞国际港在4月有灞业云阶、招商揽阅天成等新项目（地块）面市。招商揽阅天成是去年年底招商在浐灞国际港奥北板块拿到的3宗超200亩地块，天成为中间地块，首发为建面约143㎡的精装大平层 。

另外，同样位于置业热土的绿地新里城项目（推广名：绿地长安门）推出房源共92套，分别为109.93㎡ 、127.76㎡的三室，住房均价18061.57元/㎡，意向登记申请数(含撤销)7个，现场核验数据为0。

其他区域，也有类似情况。王家棚村城中村改造DK1项目一期（远洋未央华府），推出1-13#楼，住房均价15076.25元/㎡，房源共84套，意向登记时间横跨五一小长假，但迎来了意向登记2个，0核验。

而这两个0核验，不是说没有人购买这些项目，这跟开发商的线下平推有关。因为当前有许多房企会通过前期线下蓄客情况，判断是否做线下平推，如果打算在线下平推，则会通过客户缴纳购房资料的顺序作为选房顺序，所以，不在现场做核验登记。

位于雁塔区永松路77号的雁熙云著销售楼幢3#楼，全部准售住房房源共264套，93.50-99.99 ㎡，三室两厅两卫，132套；面积119.6-128.32㎡，四室两厅两卫，132套，住房均价18758.51元/㎡。因为地段位置较佳，意向登记数679个，大概率会摇号。

据相关数据统计，在刚过去的4月47个楼盘中，有20个项目的均价在2万元/㎡以下，27个项目的均价在2万元/㎡以上，还有2个楼盘备案均价在3万元/㎡+，改善势不可挡。

但真正的好的改善房肯定不是体现在价格上，而是地段、配套、社区、户型等方方面面的升级。而真正的纯改善客户，也多慧眼识珠。

所以，摇号楼盘数量依然不多，分别是：金泰唐樾、港宸润府、曲江星河湾、金茂璞逸曲江、华发·利君｜都荟城央（西二环）。

其中，曲江的两个项目，用全面“高标准”的好项目，让这类购房者显现，也让大家纷纷惊叹西安的改善购买力。据不完全统计，五月第一周西安开盘的项目有15盘，其中开盘去化前三名的项目全都来自于曲江新区。分别是曲江星河湾花园、中铁唐阅府以及金茂璞逸曲江。

在纯改善领域，购房者们也越来越“挑”。但只要房子够好，依然会“火爆”。

并且，通过前面那些摇号的纯改善项目信息，我们可以发现，“地段优良、配套丰富”是基础。特别是曲江星河湾、金茂璞逸曲江，在人居早已饱和的曲江，住宅用地越来越少，占据这样地块的稀缺性不言而喻。

改善聚集区——曲江“外扩”区域、航天供地

在4月30日，西安市自然资源和规划局发布了《关于ZC-QJ-09-03-01等13宗地实施详细规划的公示》，整体位于杜陵西路以南、西康高速以东、雁引路以西，北侧是曲江新区、西侧是航天基地。属于2022年9月底，曲江新区和长安区合作共建的西安杜陵遗址保护区及其南侧区域。

13宗土地面积共计769.72亩，包含住宅用地、商业用地、中小学用地。

其中，住宅用地9宗，土地面积共计589.54亩，容积率在2.8、2.9，计容建面共计112.59万㎡，有2宗地超百亩，分别是：

地籍编号ZC-QJ-09-06-01，占地面积约107.4亩，容积率2.9，建筑密度≤20%，绿地率≥35%；地籍编号ZC-QJ-09-07-01，占地面积约138亩，容积率2.9，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

其次面积较大的两宗地分别是地籍编号：ZC-QJ-09-03-01，占地面积约88.73亩，容积率2.9，建筑密度≤20%，绿地率≥35%；地籍编号：ZC-QJ-09-10-02，占地面积约88亩，容积率2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

面积最小的，为ZC-QJ-09-04-02地块，占地面积约17.5亩，容积率2.9，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。该地块被占地面积约88.7亩，容积率4.0的商业用地ZC-QJ-09-04-01地块包围；

另一个面积较小的是ZC-QJ-09-02-04地块，占地面积约28.4亩，容积率2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

其他地块分别是地籍编号ZC-QJ-09-02-08，占地面积约31.94亩，容积率2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%；地籍编号：ZC-QJ-09-08-01，占地面积约43亩，容积率2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%；地籍编号：ZC-QJ-09-08-02，占地面积约45.67亩，容积率2.9，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

本次推出的中小学用地地籍编号ZC-QJ-09-07-03，占地面积约48.88亩，容积率1.0，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

与曲江紧邻的航天区域最近也有2宗地入市。

4月27日，西安航天基地推出1宗25.199亩商住用地，地籍标号为HT01-31-16-2，宗地位于航天基地望月路以东，神舟大道以西，航飞路以南，少陵路以北。

净用地面积16799.02㎡（25.199亩），其中，住宅用地16396.04㎡（折合24.594亩），商服用地402.98㎡（折合0.605亩），其中住宅70年、商服40年，该宗地容积率不大于2.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，建筑限高54米。

该宗地按照价高者得为原则确定竞得人，该宗地起始价40000万元，按照起始价计算，该宗地折合地价1587.36万元/亩起，楼面地价11904.76元/㎡起。

4月30日，推出地籍编号为HT01-32-17的商住用地，具体位于航天基地航腾路与神舟七路十字西北角，东侧则是航腾公园、距离地铁4号线约600米。

净用地面积36.807亩，其中住宅36.223亩、商服0.584亩，地上总建筑面积不大于68712㎡，出让年限住宅70年，商服40年，容积率不大于2.8、建筑密度不大于20%、绿地率不小于35％、建筑限高80米。

该宗地将按照价高者得为原则确定竞得人，按照起始价65000万元来计算，这宗地块折合地价和楼面价分别为1765.97万元/亩起、9459元/㎡起。

曲江有长安提供的“外扩”区域，可以在更远处有人居发挥空间，相较而言，推地较少的航天，每一宗地都是“稀缺”，同时，该两宗地的位置都不错，应为会引来房企青睐。地块周边交通、学校、公园等配套较为齐全，只是体量都比较小，但楼面价都不低，这两个地块如果做刚需项目，房企利润较小，后续或依旧只能开发“小而精”的刚改产品。

在国央企持续发力，占领市场的当下，西安土地端的宅地几乎大都是容积率2.8及以下，全市新房的低密属性基本不可动摇，但同时，楼面价也依然逐渐走高，这意味着，开发商的打造成本会更高，未来的改善盘品质、设计、地段等方面将越来越“卷”。在一定程度上，对资金丰厚的改善客户是好消息。