5月17日，国务院、央行等多部门同步发布公告，对当前楼市的部分政策进行调整。主要分为几个方面：

1、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；2、首套房首付比例不低于15%，二套房不低于25%；3、公积金贷款利率下调0.25%；4、创设3000亿保障性住房再贷款，收购房地产库存作为保障房。

在全国范围内执行15%—25%首付，在央行层面，的确是历史上首次。同日下午，股市房地产板块迎来大涨。

一周后，多地陆续落地实施相关政策。继武汉、合肥、长沙等地之后，西安、济南等也加入该行列。5月22日下午，西安多家银行已经开始执行央行新政，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%。有业内人士表示，预计接下来更多城市会加快跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏。

一周后，多地陆续落地实施相关政策。继武汉、合肥、长沙等地之后，西安、济南等也加入该行列。5月22日下午，西安多家银行已经开始执行央行新政，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%。有业内人士表示，预计接下来更多城市会加快跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏。

紧接着，5月23日，西安房贷利率下降的消息席卷而来：即日起首套房执行lpr-40bp，利率3.55%；二套房执行lpr-5bp，利率3.9%；已审批未放款客户按最新政策执行。

关于何时可以执行新的利率，部分楼盘项目回复：“具体以放款日的利率为准。”

但已经买房的购房者们的房贷利率不会变化，因为存量房贷利率是否调整，取决于LPR的变化，也就是说只有LPR降低，存量房贷利率才有可能下调。

5月20日，央行公布了最新一期的LPR。1年期LPR为3.45%，5年期以上的LPR为3.95%，与上个月一致，保持不变，降息落空。但专家预计，央行将继续降低MLF利率等政策利率，引导银行降低存款利率，推动LPR有序下行，进一步降低实体经济融资成本。

民生银行首席经济学家温彬表示，4月以来，银行端通过叫停“手工补息”、停止发售智能通知存款，以及部分银行在额度限制下暂停发售长期限存单等方式，隐性地实行了存款降息，减轻对公存款成本持续偏高以及存款定期化带来的负债端压力，为后续LPR打开了一定下行空间。

西安公积金贷款利率首套2.85%，商转公仍难实现

虽然本次全国LPR利率不变，但在新一轮楼市新政发布后，除了下调首付比例，已有北京、深圳、上海、合肥等地银行下调公积金贷款利率或商业房贷利率，包括存量公积金贷款。

西安的公积金贷款利率也降了。

自2024年5月18日起，西安将执行最新的公积金政策！下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。

本次的全国房贷利率降低，以及西安公积金贷款利率微调，又牵扯出许多西安购房者对“商转公”的关注，近几日，市民们在人民留言板上咨询“商转公”的问题增多。

面对相关问题，西安住房公积金管理中心在早前的5月11日，有详细回复：近年来，西安住房公积金管理中心为促进西安房地产市场平稳健康发展，支持刚需和改善性住房家庭利用住房公积金政策改善住房条件，不断调整优化公积金个贷政策，个贷率持续攀升，今年4月底个贷率已升至95.42%。数据显示，目前西安地区个人住房商贷余额巨大，重启“商转公”贷款所需资金缺口较大，中心暂不具备开展“商转公”的条件。

解除限购后西安房价仍上涨，项目核验数降低

同样在5月17日，国家统计局发布了《2024年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。九成的城市新房价格继续下跌，上海以0.3%的环比涨幅位列全国第一，太原/遵义以0.2%位居第二，天津/西安/平顶山以0.1%位居第三。在同比涨幅上，西安以4.3%的涨幅位于全国第一。

西安90㎡及以下环比涨幅0.3%，同比涨幅4.4%，90—144㎡环比涨幅为0.2%、同比为3.8%，144㎡以上户型环比下降0.1%，同比涨幅5.6%。

在改善需求占主流的西安，144㎡以上的大户型环比下降0.1%，这在过去半年乃至一年中，也比较少见，或许跟过去半年间西安楼市的“降温”有关。

毕竟随着越来越多的均价2—2.5W元/㎡大户型产品入市，部分品质刚改群体也被“拉升”至这个价格段，对于市场以及项目，也有了更多的产品对比与审视，部分品质平平“随大流”的“改善产品”，也会遇到销售瓶颈，进而打折或降价。

随着西安限购政策的到来，购房者们的选择更加广泛，前期被楼市限制的资金，也会在观望一番后，试探性进入楼市，对于西安的大户型产品是机遇也是挑战。

同时，在限购政策中还提到的“意向登记人房比低于1.5:1的，不再摇号；144㎡以上住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”，且摇号项目公示流程缩短为1天。

而近一年来，登记平台上，摇号项目本就越来越少，大都处于平销状态。如果要满足当前的摇号条件，项目数量只会更少。并且，在近几个月里，已经有部分项目开始线下平推，不进行线上核验登记，所以，显示数据为0。

而知楼市统计的近一周核验项目约5个，也大体能体现当前的情况：

远洋未央华府，全部可售房源197套，意向登记申请数(含撤销)0个，开发企业现场核验家庭0个。

观澜云筑，全部可售房源：244套，意向登记申请数(含撤销)63个，开发企业现场核验家庭5个。

雁鸣墅语二期，全部准售住房房源共53套，均为超大面积产品。其中208.69-266.42㎡三室三厅三卫户型34套；330.73-372.34㎡三室三厅四卫户型13套；499.16-528.80㎡四室三厅五卫户型6套，核验通过40个。

华润港悦府悦颂面积全部准售房源共154套，核验通过71个。

未央区璞悦皓月园，全部房源为单套面积170㎡户型30套，核验数0个。

楼盘的热度，具体销售情况等，已经不能通过意向登记平台数据全部显示出来，最终数据需每个开发项目提供，不过意向登记平台作为新房供应的重要信息平台，仍旧可以为购房者们提供全面新鲜的楼盘信息情况。

对于目前的楼市持续大调整，购房者们最为关心的还是楼市发展以及房价的涨跌情况。

据中原地产监测，新政后手个手摸5月18日、19日，北京二手房成交900套，周日超过1100套，周末两天合计超过2000套，基本达到了2024年小阳春的热度；深圳新房成交环比上周末上涨90%，二手房成交环比上涨60%。

上海楼盘的访问量、二手房带看量明显上升，但在成交量上还未有明显提升。据安居客数据显示，上周末（5月18日—19日），上海新房累计网签588套，二手房累计网签1549套。可供参考的是，5月前两个周末，上海新房分别网签289套和608套，二手房分别网签520套和1571套。

一般情况下，政策从表态到出台细则，再到执行和市场买单，会有一个过程，期间楼市发展仍会有波动。部分行业人员预测，这个过程大概需要6—12个月，可能就会出现“市场探底，成交量企稳”。至于后续会不会触底回升，知楼市认为，大概率会的，只是回升的幅度大小问题。

同时，央行推出15%—25%首付，是在楼市持续分化，总体持续“降温”的背景下出台的。至于原因，以前已经分析过很多次，先说如果房价继续下跌，比如跌20%及以上，那么购房者就会维权，甚至可能断贷，银行的风险就会非常大，前段时间的西安高新三期部分项目打“价格战”，刚有苗头，不就“被”相关部门停止了？

同样，房价大涨也是不行的。楼市投资客甚至购房者大都是“买涨不买跌”，如果房价短期大涨，首付15%，那么即使是高新三期总价400万的房子，投资客们可以60万购入，静等继续上涨……，继续抢夺真正购房者们的房源。

并且，有前面十几年众多“炒房发家“的先例，便会有更多的普通人也参与到“投资房产”中来，毕竟这里的利润远远大于上班，如此这般，往更远了说，国家的其他新兴产业、科技产业以及城市产业升级等发展就后继乏力……

在杠杆方面，也已经风险巨大，2015—2016年，居民部门的负债率大概在40%左右；而2024年，居民部门的负债率官方数据60%以上，这次推出15%的首付，让杠杆更高！如此高的负债率，持续加杠杆的空间已然寥寥。

所以，房价要稳，楼市要稳，政府的态度从未变过！