随着全国多地取消限购、公积金贷款利率下降等方案出台，多地楼市也略有升温。

跟随全国政策的脚步，西安在限购取消后，没多久，于5月24日，住房公积金管理中心发布《西安市住房公积金贷款实施细则》（征求意见稿），拟对现行《实施细则》进行修订。细则执行时间拟自2025年1月1日起施行，有效期5年。

其中的变化部分，主要在将原“购买自住住房的，公积金贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%”修改为“不超过所购买住房合同总价款的80%”。增加“二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍”等多子女家庭贷款有关规定。

另外，增加“购买二手住房的，房屋建成年限不得超过30年，且二手房贷款期限与房屋建成年限之和不超过40年”；删除“第二次公积金贷款利率，按同期公积金贷款利率的1.1倍执行”。

在一系列政策下，全国的新房、二手房市场也有一个明显升温。

据央视财经《第一时间》记者在西安走访，发现限购取消后的第一个周末，在西安的一家在售新盘，看房的人数量不少，工作人员表示，12日的来访量大概相比之前周末提升了15%，消费者的购房意愿在增强。

新政出台后，西安二手房的挂牌量在迅速增长，据一家房产中介网站数据显示，5月9日到5月13日，二手房新增买卖挂牌量4037套。

西安某中介门店经理曾晓博说：当下政策来说，也有可能会多激发三分之一的客户。

而对于部分既卖房又买房的置换人群来说，他们更关注自己房产出售价格的变化，只有房子卖出去了，他的购房需求才能被激发。

可以说，政策的落地，确实激起了楼市涟漪，许多购房者、置换房东也都开始纷纷咨询身边的中介、置业顾问或者其他房产从业人员。购房者情况各异，需求不一，却也可以看得些许西安普通人群里的置业形态。

手里有80万存款，继续买房还是还贷款？

40岁的王先生，是企业高管，经过十余年在西安的白手打拼，购房了3套商品房、一套公寓，手上余钱还攒了约80万元。经济实力，是超过许多同龄人的。

在楼市的沉浮中，王先生算是比较稳妥的人，三套商品房是小家和双方长辈居住，但均为面积不大的刚需产品，有约7000元的房贷支出；公寓属于纯投资，目前每月约有1600元的租金收入。

在近三四年里，他看到身边有朋友陆续将刚需房置换成面积更大的改善房。自己也想一步到位换个200㎡以上的大平层，或类别墅产品。 

不过换房的费用，王先生也问过朋友们，身边几乎都是背着万元左右的房贷。

所以，作为王先生，计算了一下手里的3个小面积刚需产品，都属于早期品质一般的社区，在当前的二手房房价情况下，即便全部卖出，总价约550万已是较好的情况了，再扣去要还贷款的120万元，拿到手约430万元。

再看目前市场上200㎡比较好品质的改善房，单套总价也多在400万左右及以上，并且大多也是四室产品，还以四代宅为主，集中在高新三期、港务区。

王先生说家里4个老人、2个孩子，2个中年人，一家8口，住着将十分拥挤，还将面临三代同堂的生活习惯不同等各种问题。

但如果3套商品房只卖1套面积最大的，总价约190万，加上手里的80万现金，一共270万元，确实可以在高新三期或者港务区置入一套400万左右的改善产品，背负一百多万的房贷，每月还款依然是7000元左右，看似没有任何变化，还住了更好的房子。

这就是“房贷”吸引购房者入局的重点。

经济情况看似一点变化没有，还可以换到更好的地方，更大的房子，并且置业顾问也会告诉你，再赚几年前，把剩下房贷一还，你这几年的“好生活、好社区”就是赚来的。

真的什么都没变吗？

这中间王先生的80万消失了的同时，又背负了一百万多万的贷款。如果他用80万把早年的房贷结清，那么每个月需要还银行的钱只有2000元左右，用公寓的租金抵消，只用额外支出约几百元的“房贷”，“约等于”摆脱了房奴身份。

加上近几年，许多企业裁员潮影响巨大，王先生所在的公司还能干到何时，也说不清楚。如果不幸后续被裁员，作为40多岁的中年高管，又能否在别的公司找到同样待遇的职位，都是巨大的问号……

所以，王先生 是安于“现状”，还是让生活品质改善的两个方向中犹豫不决。他告诉小编：“自己一方面也在不停地看房子，一方面把手里的钱也攥得比较紧，如果不是遇到特别合适，特别心动的房子，就不换了。目前阶段，手里拿着钱，还是安心些”。

高位跟风买房，房贷压得人疯狂找高薪

约35岁的陈女士现在每天压力山大，因为她每个月要还两套房子的贷款。

据陈女士说，本来自己有一套房子自住，是于2012年左右买的西安三环边上的一套小三室，当时约均价5000元/㎡，总价约48万，银行贷款了20万左右，经过7、8年的时间，自己和老公把房贷全部还完了，还买了车，小日子过得不错。

随着楼市的持续火爆，陈女士发现身边许多朋友、同事名下至少都购入了2、3套房子。大家聚在一起就讨论名下房产几套几套……，陈女士“坐不住”了，便跟老公琢磨着是否要再购入一套房子，做投资也好，把父母接来住也好。 

在纠结了一年左右，西安楼市在2021年迎来了一波上涨，陈女士和老公害怕再不买后面就更买不起了，于是便在同小区以均价约18000元/㎡的价格，高位买下来了一套面积约130㎡的房子，总价过200万。

但仅仅过去了2年，陈女士便苦不堪言。因为一方面，当初硬着头皮买房子的首付是用现在住的房子抵押给银行拿出来的钱，相当于每月需要还两套房子的贷款，以前陈女士和老公的公司效益好，俩人每月可以把账持平，还略有结余。

但从2023年下半年开始，陈女士待了7年的公司收入锐减，基层员工都能拿到3000元的基本工资，这让家里的压力一下子大了起来，这样扛了半年多后，公司依旧不减好转，陈女士便疯狂的投简历找工作，预期工资都是要达到万元。

但几乎都没有完全符合标准的，于是陈女士便先跳槽到了一个月薪7K的单位，干了约半年，又跳到了一个说是工资能到8.5K的公司，工作至今。据陈女士说，她还是很不安心，现在市场上的私企好多垮就垮，目前这个公司的经营业绩也算不上多好，她不知道自己这份工作能干到多久。

而这一切，都源于当初2021年跟风的“高位接盘”。

楼市“上岸”的中年人，选择按兵不动

除了还在楼市里沉浮的大多数人，也有一部分人或选择，或被迫从楼市中“上岸”了。

罗女士以前是某国企高管，据她说，在这个岗位上待了5年，对自己家的贡献就是，携手丈夫全面改善了全家的家庭居住环境，完成了从小两室直接到“类别墅”的“大跨步” ！ 

并且在离职前，罗女士把房子全部装修完毕，房贷也仅剩了约50万元。因为丈夫所在单位收入稳定可观，且公积金不少，所以，全家现在每月的房贷几乎可以忽略不计，属于一定意义上的不被房贷所束缚的“上岸”人群。

罗女士说：“现在就算解除限购，我们至少十年里都不打算再买房换房，一方面，手里确实没钱了，另一方面，我们全家物质欲望不是特别高，先生的收入可以保证全家普通的生活，人到中年，不想再去拼健康。后面我慢慢找一份收入差不多的轻松些的工作，这小日子就可以躺平” 。

与罗女士不一样的30岁的刘小姐，则是“被迫”躺平。

她虽然年纪轻轻，但长辈给她留下了2套老破小，面积分别是40㎡、60㎡，后面自己工作后，自己赚钱出首付买了一套145㎡的商品房，但每一套几乎都是品质不太好的社区。出于对开发商们宣传的“美好生活”的追求，多年后，她想全部卖掉，换一套大平层或者顶跃。

一开始，她十分相信中介对她的报价，说三套房子总价肯定能卖到400万，所以，她十分有信心的去看上了一套总价约600万的叠拼，谁知，一年多过去了，房子还是没卖出去。据她说，在贝壳APP看这几个小区的二手房均价，十分“泄气”，老破小均价7000-8000元/㎡，自己这套均价约13000元/㎡左右，所有的卖出去也就200多万，差距太大了。

也许是太年轻，头脑发热，在朋友的提醒下，才知道要买“类别墅”产品，还有一大块装修的费用，大面积的几乎都是超过100万。当初豪言壮语的刘女士，算来算去，还是先躺平吧。后面赚的钱都用在日常上，也能实现自己的“美好生活”。

限购是一种人为提升的门槛，限购条件越多，代表这座城市的发展速度越快，吸引力越大。

随着5月24日珠海取消限购后，仅剩北、上、广、深、天津及海南等6地仍在限购。在一定程度上，一系列楼市刺激政策，在提高房地产市场活跃度上起到积极作用，也激发了部分购房者加速进入楼市。不过，对于不同的购房者，应对楼市的方法也不一样。

资金流动性充裕的购房者，并不受房价涨跌影响。限购取消后，更利于此类客群购置大城市高端住宅，且高端住宅具有产品独立性，抗风险能力强；手头资金不宽裕，需要加高杠杆买房的购房者，抗风险能力差，房地产将长期占有资金，且极有可能出现断供问题。

所以，面对当前的西安楼市，你会“出手”吗？