6月西安二手房网签数据出炉，西安二手房成交量持续下降，成交套数较5月下降约5.03%。但和去年同期6656套网签套数相比，则同比上涨了21.24%。

据西安市住建局发布的《2024年6月份二手房网签情况》数据显示：2024年6月份，西安全市存量房（二手房）网签备案面积达到了86.84万平方米，其中，住宅网签备案8070套，面积81.57万平方米。

另一方面，西安二手房挂牌量却持续走高。据诸葛找房数据显示：截至2024年7月9日，西安二手房挂牌量逼近20万套，均价为16194元/㎡。仅7月9日上新房源便达到了1万余套，降价房源741套。

房东出售房子，主要有三种情况：置换、投资离场、急需资金。在近一年里的各种利好政策刺激下，很多人卖掉手中产品、房龄、地段没有优势的次新房、老房子，置换产品或换成现金，都是手上有多套房产的房东们较优质的选择。

但虽然当前的西安二手房市场，整体均价持续下探，具体到房子上，却再也不是以前那个一涨俱涨，一跌俱跌的行情。即便在同区域，同社区，都会出现，有的房子涨价也可卖出，有的房子多次降价才脱手的情况。

刚过去的6月份，高新天地源枫林意树成交一套136.54㎡的四室房源，405万的挂牌价，最终309万成交，单套均价降价约8千元，总价降价96万！进入7月份，同小区的挂牌均价约22000—24000元/㎡的房子也不少见。

其中，有两套三室两厅的产品，总价分别265万、293万。而这仅仅是挂牌价，如果线下有诚意购买，大都会比这个价格更低成交。

另一边的曲江，也有“豪宅”社区曲江公馆和园，在6月1日成交一套193㎡的四室房源，695万的挂牌价，最终548万成交，直接降价147万，折合到单价是28000元成交，据悉，该项目挂牌3年半时间。

该小区产品种类较多，有平层洋房、顶跃，也有联排、独栋别墅，所以根据不同的产品形态及面积，价格差距较大。通过目前的挂牌价格可以发现，进入纯改善领域的产品，依然是面积越大，均价下降的空间越小。 

小区170㎡左右产品，均价约36000元/㎡，实际购买有可能“2”开头置入；同小区230—320㎡的产品均价，几乎都在4—5万元/㎡之间，即便大幅度降价出售，也不大概率不会跌破“3”字头。

还有一类产品，因为总价过高，流通缓慢，比如金地九玺，挂牌均价10万+/㎡，曲江公馆三期、中海铂宫、紫薇公园时光等小区，挂牌均价均超过4万+/㎡。

这些小区的客群本就是极少数人，属于“产品稀缺+客户稀缺”的双向奔赴，所以，一旦有客户看上产品，交易的成功率及价格都是较高的。比如今年5月份，千万级豪宅项目雁栖玫瑰园就卖出2套，成交价均突破50000元/㎡。

鉴于当下新房市场中改善产品已逐渐成为主流，100—143㎡的产品也已经成为市场中的“新刚需”划分段。144㎡—160㎡区间才是当前的“刚改”。

所以，置业门槛已然不低，对于预算有限的购房者们，许多人聚焦二手房市场，在这个领域中，经济稍好的客户更愿意购买次新房，经济平平的则选择15年房龄甚至更长的“老破大”、“老破小”。并且在当前成交量、价格持续下探的情况下，二手房网“议价”空间更大。

所以，近半年，不少房东在坚守了许久后愿意降价离场！降35万、42万、50万……这样的房源越来越多！降价百万的也算多新鲜。

即便如此，还是有许多略降、不降甚至大降后还是卖不出去的房子。根据贝壳找房数据显示，目前西安在售的小区大概有2500多个，而90天0成交的小区就近900个。从区域分布上看，这些比较难卖的小区主要分布在碑林、莲湖、新城及雁塔、未央、长安等区域，并且这几个区域的二手房挂牌量相对其他区域，也是比较高的，且主要以家属院、老破小为主。

还有一些位于刚需聚集板块的次新房，定位较高端，均价在2—3万元/㎡之间，板块内有早期的大面积房源较多，周边竞品多，自身优势不明显。如未央金茂府，挂牌价2.9万/㎡；浐灞碧桂园珑悦，挂牌2万/㎡，但后续新房品质更高，价格便宜。

还有城北英皇之都，建面约90㎡的中楼层、三室房源，总价直降14万后的总价是135万，折合单价14850元/㎡，低出小区均价1740元/㎡；

华远锦悦建面约138㎡的中楼层、三室房源，降价28万出售，挂牌总价240万，折合单价17336元/㎡，低出小区均价超1000元/㎡。

比如爱知家属院这套建面约94.09㎡的房源，房龄超20年，挂牌价高达34967元/㎡。还有一种便是豪宅：比如高新区的老牌豪宅项目——位于木塔寺板块的紫薇公园时光，近期成交的一套位于高层产品上的跃层住宅，建面约357.88㎡、6室2厅4卫户型。最终成交价总价在1350万元，单价在37722元/㎡。

还有位于高新区的天地源丹轩坊。拥有高新一中一小本部双指标的天地源丹轩坊成交了一套建面约221㎡的二手房，总价1150万元！房子还位于小区的楼王位置，并包含3个车位。

这套楼王产品在6月底刚刚挂出来的时候，挂牌价是1280万元，期间下调了130万元后，最终才以1150万元成交，折合单价每平米达到了5.2万元/㎡左右。

与此相对应的距离优质学校较近的楼盘，也经不住本次的二手房降价潮，比如融侨馨苑，紧邻西工大附小、西工大附中，一套建面约51㎡的小户型，挂牌价直降19万。

在西安楼市主流已进入“改善”阶段，“第四代住宅”在新房房源中的占比越来越大。让真正的刚需群体全面转向三环外或二手房，西安二手房东们在近1年时间里，也加速以价换量，提升了二手房的交易活跃性。

不过无论怎样，房子周边配套实力强劲的，仍旧是市场中比较抗跌的产品，即便是降价，也会比配套欠缺的社区降得少。相对应的，如果对配套依赖性不强的刚需客户，则可以考虑相对偏远，价格更加便宜的楼盘，各取所需。