离学校近的房子，一直是家长们的置业首选。

位于子午大道中段的信达·凌玺臺项目，产品以刚需面积段为主，紧邻西安优质学校资源，同时还有千亩长安公园相伴，生态+教育资源均是长安区首位，是近期板块内咨询数较多的一个项目。

先来看信达地产，去年正式进驻西安市场，是央企中国信达资产旗下的地产开发平台。目前信达地产在西安有两个项目落地，一个是城南电子城板块的信达雁熙云著，另一个是常宁新区长安公园旁的信达凌玺臺。

信达雁熙雲著处于三环内，周边配套成熟。分三个地块开发，首开产品有面积约99㎡的三室，约129㎡四室等，单套总价约170万便可购入，所以即便是城改补充用地，容积率较高，但销售情况一直比较理想——从年初首次登记以来，每次的开盘去化率都保持在90％左右。

本次的信达凌玺臺占地面积50.89亩，容积率3.5，绿地率35%，一共8栋高层，为T2、T3、T4高层，产品约97—143㎡，配套1.2万方幼儿园、约1313平首层街区商业。目前项目售楼部、下沉景观会已开放，即将迎来首开，首开2号楼，产品面积97、115、135㎡。

No.1 

地       段

优点：

紧邻长安公园、宜家荟聚

学校资源多

项目北侧紧邻学府大街，东侧一路之隔就是占地2634亩的长安公园，南侧是西安湖滨学校，2公里内有长安一中、长安第五初级中学，比邻西北大学附中附小，社区内自建幼儿园。

西北首个宜家荟聚、西北首家山姆会员店等大型国际商业的进驻，为这个板块带来了巨大的活力，信达凌玺臺距离宜家荟聚、山姆会员店约4公里，一定程度上可享受到商业便利。同时，项目还近邻万科购物广场、鹏润悦秀城、长百精致荟、城南新天地等便捷商业配套。 

缺点：

离地铁较远，

老旧刚需社区、家属院聚集

目前周边缺少近距离的地铁站，在建的地铁15号线樱花广场站，距离项目3.5公里左右，平时出行主要依靠公交，比如游9路、751路、115路等公交线路。

如果私家车出行则是有学府大街、西部大道、西沣路、西长安街东西向城市主干道。但目前除了学府大街因为是个比较新的街区，其他几个主干道车流量一直较大，平时堵车的频率也较高。

并且，长安区在西安主城区楼市发展的时候，是作为“刚需+低价”的补充定位来开发项目的，区域内早期的产品几乎都是房龄十余年以上的刚需大型社区，以及大学的家属院，该项目周边有万景荔知湾，也是一个开发了十余年的社区，小户型较多。

再者就是商业性质的“豪宅”产品——绿城清水湾和云缦玫瑰园，总价都在千万以上，整个板块内缺少适合中产群体的品质型改善社区。

No.2 

 产     品 

优点：

刚需收获改善居住体验，

层高3.05米

信达凌玺臺的一大亮点就是，产品面积属于刚需，但在社区以及户型设计上都走的“改善”路线，比如社区8栋住宅建筑呈中轴对称式布局，融合东方山水之意与西方简约美学，提取山水元素，塑造精致时尚的流线轮廓。

建筑上的“大面积玻璃境幕、曲线金属轮廓、石材”等高品质材料及艺术运用处处可见房企的诚意。

社区以酒店式设计服务理念，营造会所式社区入口，环岛式落客区及艺术景观，礼迎业主归家，在归家大堂一层设计有图书馆，带来别样的回家感受。

同时，还为业主带来了下沉式景观会所，成为了长安区首个配备下沉式会所的楼盘，同时，会所设立“四点半课堂”，让孩子们可以在放学后和小伙伴一起学习，在课余时间培养良好的学习习惯，同时为忙碌工作的家长们减负。

庭院效果图

另外，会所特设置连接地下停车场的专属出入口，让业主以多种方式归家，还有会客厅、健身房等社交运动空间、儿童亲子类空间，城市会客厅一应俱全。

整体景观呈现“一轴、双芯、多院落”布局形式，融合东方造园理念与城市人文特色，在园林设计上打造五进制归家院落，以山水自然“入画”，营造丰富自然景观及互动空间。

项目首开2号楼，产品面积97、115、135㎡，户型层高3.05米，超过市面上大部分刚需产品数据。

其中，97㎡、135㎡的户型近似，只是面积大小不一样，135㎡为横厅设计，97㎡户型方正。同样方正的还有115㎡，但其在阳台的设计上跟另外两个户型不一样，为了获得更大的空间，接触自然，115㎡户型将客厅和一个南向卧室共用一个阳台，实现了近7米的大阳台空间。

 缺点：

望“滨河”兴叹，

成熟三甲医疗机构较少

 项目开窗便可看见西安湖滨学校，目前的售楼部大门也正对学校大门，但却不一定能上这个“家门口”的学校。

湖滨学校属于早期铁一中的民办学校，后期如果能民转公，参与学区划分，周边紧邻的社区就有希望就读。据悉，目前信达凌玺臺学区划分为西北大附小附中。

与之对比明显的是最近几个月推出了新产品的万景荔知里，因为具备的学校优势十分明显，引来许多家长以“自住+投资”的心理购入。

在医疗上，成熟的三甲医院较少。项目3公里范围内有一个三甲医院，是西安市中医医院(南院区)，距离项目2.3km，其余的西安市第十二医院为二甲，大千医院属于民办医院，距离大型医疗机构国际医学院约7公里。

No.3

 价     格

市面早期传该项目放风价1.65—1.68万/㎡左右。一般情况下，实际销售价格大都会低于放风价。

在7月23日，项目2#楼价格公示出炉，最低均价13949元/㎡，为房间号10202，建筑面积97.19㎡户型，总价1355703元。最贵的单套总价2369899元，均价17481元/㎡，房间号12004，建筑面积135.57㎡。 

其最大面积约135㎡户型如果按照均价1.68万/㎡计算，那么单套总价约226万元，首付三成的话，约首付66万可置入。

这个价格对比周边的万景荔知里（均价约17816元/㎡）差价近一千元，按照100㎡计算，总价少10万元，而这两者中间的不同，就是一个“学校”优势。

No.4

项  目 分 析

信达地产股份有限公司（股票代码600657.SH）为中国信达旗下涉房类业务的资本运作平台、专业开发平台、专业服务平台，是以房地产开发为核心，以商业运营、物业服务、房地产项目监管和咨询服务为支持的综合型房地产上市企业。

2021年8月信达地产西部区域公司成立，通过构建“3+2+x”发展格局，深耕发展重庆、成都、西安3大区域中心城市，拓耕乌鲁木齐、贵阳，不断扩大市场份额，稳步发展。

其中，信达地产在重庆开发了信达·印南山、信达·九珑郡、信达国际、信达·斓郡；成都开发了信达·麓湖左岸；西安开发了信达·凌玺臺、信达·雁熙雲著。

信达地产的独具优势在于背靠中国信达这样中央级的金融企业，畅通的融资渠道和较低的融资成本，为信达地产带来其他房企难以比拟的发展优势。

同时，2023年中国信达参与房地产风险化解项目47个，带动1300亿元项目复工复产。

其中，西安市雁塔区丁家村、白家村城中村改造工作由于历史原因安置工程一度处于停滞状态。信达地产发挥房地产开发建设专业能力，以协同监管的方式参与丁白村项目一级城改部分，通过资金全封闭管理确保安置房建设如期完工。该项目于2023年10月丁家村400余户村民顺利如期回迁。

信达地产作为央企大佬，其本身的资金压力相对较小，而且央企的身份则更是避免了烂尾楼风险。所以，回到信达凌玺臺这一具体项目上，后续交付力应该也不俗。