二手房升温,楼市探底回升?美联储降息或许才是“拐点”……
2024-08-09 10:52:19
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7月份,西安二手房网签数据出炉,网签备案面积达到了98.00万㎡,其中住宅网签备案量为9268套,备案面积为93.44万㎡,成交9268套。环比6月份(8070套)增加了1198套,环比上涨14.8%;同比(2023年7月7086套)上涨30.8%。
从数据来看,经历3个月连续下降之后,
7月的西安二手房市场似乎明显回暖,但在价格方面依然没有明显回升。
根据诸葛找房数据显示,2024年第31周(07月29日-08月04日)西安市二手住宅市场均价为16104元/㎡,环比上周下跌0.16%。细看各区二手房价,曲江新区、高新区、雁塔房价占据前三甲,有7个区二手房价出现环比上涨形势,其中未央上涨3.01%涨幅最大。
那么,楼市经历了近两三年的持续降温,何时能出现探底回升呢?
近日,许多楼市从业人员十分关注美联储降息,毕竟不出意外的话,
只要降息一出,紧接着各个国家跟进,再给到市场传导时间,预计半年左右,国内房地产市场便会开始“止跌回升”。
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股市动荡
美联储降息酝酿已久
美国联邦储备委员会7月31日宣布,将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间不变。
美联储主席鲍威尔随后就美联储当天发布的联邦基金利率政策召开新闻发布会,鲍威尔表示,第二季度通胀数据增加了美联储的信心,在实现2%的通胀目标方面取得了“一些进一步的进展”,
如果通胀测试得到满足,美联储最早可能在9月降息……。
上周,美股纳指跌3.35%,标普500跌2.06%……,8月5日,日本股票日经指数单日下跌12.4%,两个交易日共下跌了17.49%;韩国股指下跌了8.77%,全球金融市场发生恐慌性抛售。不过8月6日,日经指数又马上大涨向上触及熔断。两天时间内大涨大跌。
美元一直扮演全球货币的角色。1944年7月布雷顿森林体系的建立标志着“黄金—美元体系”的建立,
其主要内容是黄金与美元挂钩,各国货币与美元挂钩,美元处于中心地位。
那么作为全球六大央行中处于核心位置的美联储,其加息减息的操作除了修复国内危机,稳定经济发展,还顺带拉着全球“陪跑”,让大家“帮助修复”。
今年,由美股大跌传导到全球大跌,美联储酝酿降息已经很久。
上周五美国公布了最新经济数据。美国的非农就业人口增长不及预期,失业率也创下新高达到4.3%;巴菲特的伯克希尔公司增持现金储备879亿元,抛售一半的美股苹果的股票。
这些信息的流出,也都是为降息做准备。
中信证券指出,美联储2024年7月议息会议继续维持利率不变,符合市场预期。议息会议声明与前次相比变化较大,显示对通胀降温的信心增强。若7月和8月美国通胀不出现反复,预计美联储将于9月首次风险管理式降息,引导美国经济“软着陆”。
据CME“美联储观察”,美联储9月降息25个基点的概率为28.5%,降息50个基点的概率为71.5%。美联储到11月累计降息50个基点的概率为15.5%,累计降息75个基点的概率为51.8%,累计降息100个基点的概率为32.7%。
近几年,美国为缓解通胀压力选择加息,各国的货币政策大都是配合加息。但中国央行采取了一种独立的货币政策,2022年至今,存款挂牌利率已经历多次调降,主要商业银行分别于2022年9月、2023年6月、2023年9月、2023年12月主动下调存款挂牌利率,并陆续带动中小银行调降存款利率。
与加息相对,降息的意思就是降低存款利息,比如我们本来存在银行钱是每年3%的利息,降息意味着我们每年不能拿到3%的利息。
前段时间国有六大行和股份行等相继调降存款利率,其五年期定存利率从5%跌至1.85%,
到手可能就是1.85%的利息。
央行降息,旨在促进国内经济稳定增长,同时应对外部货币政策的变化。同时,降息政策的落地也将有助于缓解当前实际利率偏高的问题,为实体经济的稳步复苏创造更加有利的货币环境。
简单说来,美元加息,美国的美元进入就多,降息,美元就流出多。
降息的出现就意味着很多人不愿意存钱到银行了,他们在此之中会选择进行别的投资,市场上的钱自然而言也就增加了。
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降息促经济活跃
楼市政策宽松有更大可能
越来越多的二手房进入市场,给到普通市民更多选择,满足了其对优质住房的新期待,从而替代了部分新房的需求。二手房成交占比就越高,新房受到冲击就大,反之,则受到冲击相对较小。
中指研究院数据显示,
今年1—7月份,TOP100房企销售总额为23909.4亿元,同比下降40.1%,
降幅较上月继续收窄1.5个百分点,降幅连续五个月收窄。房企拿地方面,TOP100企业拿地总额4307.1亿元,同比下降38.0%,相较1—6月份降幅继续扩大2.2个百分点。
国家统计局公布的数据显示,
1—6月份,全国房地产开发投资52529亿元,同比下降10.1%;其中,住宅投资39883亿元,下降10.4%。
房地产开发企业到位资金53538亿元,同比下降22.6%,跌幅连续三个月收窄;新建商品房销售额47133亿元,同比下降25.0%,
其中住宅销售额下降26.9%。
因此,据中国经济时报分析,虽然近期部分城市房地产市场呈现逐步回暖迹象,但整体市场依然处于深度调整之中,尽快促进楼市企稳复苏是消除风险隐患的关键。
美联储降息政策的影响,一方面,降低利率带来美元外流到市场,可能导致通货膨胀加剧。如果消费者和企业在短时间内大量增加消费和投资,这可能会导致物价上涨。
另一方面,降息也可能导致美元会相对贬值,会促使我国出口行业出现显著性的增长,从而使得出口国更具有竞争力,间接影响房地产市场。
那么降息对房地产有什么直接影响呢?
一般而言降息最为直接的影响就是大宗商品的价格。
降息后,商业银行的贷款成本降低,这会促使它们降低贷款利率,意味着更低的融资成本从而使企业和个人更容易获得贷款,有利于扩大生产和投资。从而或导致某些大宗商品的涨价,
而房产也属于大宗商品的范畴
。
同时,降息会使贷款存款利率下调,对于房贷、车贷者来说,
他们的还款压力降低,刺激消费需求。存款利率的降低,也将刺激企业和个人的投资和消费活动,从而推动经济增长,进一步促进经济繁荣。
回到楼市中,同样的道理。当美联储降息时,美国的借贷成本降低,这可能会导致更多的资金流入全球市场,包括中国。这为中国的房地产市场带来了更多的投资机会,
同时也为购房者提供了更低的贷款成本
,提高了购房能力,从而刺激了房地产需求。
此外,
降息也会降低开发商的融资成本
,有利于开发商加大投资力度,增加房地产供应。因此,降息对房地产市场的影响是双向的,既刺激了需求,也增加了供应。
在当前的阶段的楼市如果想取得明显回弹,在经济调整的同时,仍需要国内政策宽松信号的进一步跟进,而
美联储降息则给国内政策宽松开拓了更大的想象空间和可能性
。
对中国房企来说,降息缩小了中、美利差,可以打开中国的降息空间,有利于中国通过降准、降息等手段加大货币宽松力度,刺激经济增长。同时,美元债务的压力可能有所缓解,这对房地产市场而言,无疑是个利好消息。
同时,
在美元降息的背景下,外资流入的增加可能进一步推动房地产市场的发展。
对我们普通购房者说,这些宏观政策调整看似遥远,但其实均是能影响楼市走向的重要因素,更是能决定掏空“六个钱包”买房行为的背后逻辑关键点。