目前楼市，豪宅市场一枝独秀，红火的独立行情成为2025年最大看点。

但凡事总有例外。

曾经的“豪宅教父”星河湾，仿佛下坡路上刹不住车，向着没落一路狂奔。

显性症状可以概括为两点：

一是品牌魅力消退，不再吸引富豪阶层；二是深陷维权漩涡，业主投诉频发。

值得深思的是：星河湾，何以至此？

PART.1

在西安豪宅市场“买房要靠抢”的当下，曲江星河湾到底卖得怎么样？

目前在售的二期，主打建面约278-399㎡大平层，2024年9月首开，首批次200套房源，在降价约3000元/㎡的前提下，首开只卖出了53套。

本想着靠降价“一炮而红”创造销售奇迹，结果却是哑炮。

降价对普宅是大杀招，对豪宅则是“毒药”。

自此之后，曲江星河湾在市场上沉寂起来，从豪宅领域的热闹宴席上消失。

而今，大半年时间过去了，曲江星河湾二期去化情况如何？

官方公示的“已网签备案”数据，可以作为一个参照维度。

先看去年推出的房源销售情况：

去年9月首推1、2、4#楼三栋楼，可售房源共200套，销售至今（数据来源：西安住建局网签系统，更新时间：2025-07-03），其中：

1#楼，两个单元，建面约278㎡产品，“已网签备案”房源占大半；

2#楼，一个单元，建面约324㎡产品，“已网签备案”房源显示仅1套；

4#楼，一个单元，建面约324㎡产品，“已网签备案“房源占大半。

随后新房源加推：

7#楼，一个单元，建面约304㎡产品，可售房源54套，“已网签备案”房源大概一半。

再看今年年初推出的房源销售数据：

3#楼，一个单元，建面约399㎡产品，可售房源52套，目前“已网签备案”房源14套。

根据规划，项目二期占地面积约114亩，共规划12栋21-28F大平层，2T2设计，首层全部架空，总户数约756套。

粗略估算，自去年9月首开至今，曲江星河湾还有大半房源待售，还需要数百位富豪家庭掏腰包捧场。

回望2023年10月项目一期首开创造千万级豪宅“摇号抢房”的盛况，仅一年时间，星河湾就陷入滞销局面。

如此剧情急转，是因为市场行情？那其他豪宅项目的火爆可没法解释。

只能说，西安有钱人完成了对星河湾的去魅。

PART.2

曲江星河湾的前期业主，正在用自己的经验教训劝退后来者，“莫买快跑”。

近期很多人都被“星河湾业主维权、保安举伞遮挡项目名牌”的黑色幽默图片刷屏，但实际上，业主们的艰难 wq之路，早在去年就已开始。

业主们的投诉，集中概括一下，就是“降标减配”，包括入户门、电梯前厅等公区、园林、外立面等。

这一问题如此典型：买房时，销售说得天花乱坠；买完了，开发商却是另一套说辞。

不管豪宅还是普宅，买房过程中这种坑几乎“避无可避”。

而且在wq时相当被动，我们来看看官方对星河湾业主的回复：

内容很明确：“未发现虚假宣传问题”，样板间只是“创意展示”，《商品房买卖合同》中没有相关约定。

也正是因此，曲江星河湾在《答业主书》中表现得相当有底气。

主旨都在第一条里了：

“曲江星河湾(一期)严格按照政府审批文件及合同约定内容组织施工，所有建设工作均符合国家相关规范与标准。”

翻译一下，就是：

虽然业主不满意，但项目施工“均符合国家相关规范与标准”。

一个普遍的观点是，业主之所以WQ，是因为房价下降。

这个思考路径，跟楼盘滞销是因为楼市下行的观念，如出一辙，出问题都归于大环境。

但同样的大环境下，总有项目能逆市热销，也总有楼盘能高标准交房，让买在高位的业主也能开开心心收房。

所以，买房置业，不能光看产品看地段，房企品牌的选择，甚至更为关键。

PART.3

回到起初的问题，为什么豪宅市场如此红火，曲江星河湾却如此落寞？

进一步追问，进入西安十年，星河湾错失了什么？

市场大环境只能是外因，内因还需在房企自身上寻找。

单从户型产品这个角度，来看看星河湾在西安的十年进化：

秦汉星河湾一期建面约377㎡户型、二期建面约415㎡户型，都是星河湾拿手的大户型产品，非常具有标志性的主卧八角窗。

再看秦汉星河湾三期建面约301㎡户型、曲江星河湾二期建面约304㎡户型，不能说完全一模一样，还是有点改进的，曲江星河湾去掉了一堵承重墙，在典型的竖厅基础上，扩展出横厅空间。

从2015年首入秦汉新城算起，十年时间，西安楼市几经起起伏伏，城市发展热点不断，我们也经历了疫情、行业收缩等等时代大事件，生活洪流奔腾不止，将每个人裹挟其中。

反映在楼市上，产品迭代层出不穷，单是客厅，从竖厅到宽厅，再到横厅、端厅、“全景舱”，露台也经历了单露台、双露台、环形露台的迭代，三面采光瞰景尺度也越来越惊人。

户型设计进化之快，让人眼花缭乱，但星河湾，很奇特地做到了置身事外，一张户型图走天下。

如果说这就是长期主义，那一定是长期主义被黑得最狠的一次。

不得不感叹一声，星河湾在产品设计研发上的钱都花在哪了？

“星河湾式执着”，还体现在新中式山水园林景观以及装修风格的延续，最直观、最典型的体现之一，还得看外立面。从秦汉星河湾，到曲江星河湾，土黄色真石漆外立面跨越十年保持“本色”不变。

放在玻璃幕、铝板一统天下的当前，真石漆外立面显然撑不起豪宅的第一门面。

伤害都是对比出来的。看看这对比图，在旁边玻璃幕建筑的衬托下，看着真挺扎心，不怪业主吐槽“不如回迁房”。等旁边金茂的项目建成，夹在中间的曲江星河湾，就像走错了片场。

（曲江星河湾土黄色外立面实拍图）

放弃了产品迭代的星河湾，也就等于主动放弃了市场，只是靠着曾经的魅力光环，仍是圈了一波忠粉。

叠加各地频发的“降标减配”投诉，星河湾，接下来的路，要怎么走，才是这场答卷的压轴题。

结语：

购房者买房之难，从曲江星河湾身上再次得到折射，即便是豪宅项目，一旦踩坑，投诉起来也是千难万难。

作为购房者，只能再次得到一个教训：

房企的过往口碑也只能是参照，对于当前产品的研发、迭代、呈现能力等，更为关键，毕竟，一个在产品迭代上固步自封的房企，很难指望在别的方面会有多大诚意。