文|子时

传统楼市销售旺季“金九”差强人意，“银十”更是失约，表现弱于预期。

10月TOP100房企销量环比下降2.6%

克而瑞数据显示，即便在规模房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，10月房企整体销售未有明显改观，TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6% 。

同时，10月全国重点30城成交1414万㎡，创下半年来单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩大至28%。

一方面，国庆假期后，国内疫情多点散发，房企正常供货节奏被打乱；另一方面，市场信心缺失，居民信贷需求依旧羸弱，“买涨不买跌”心理预期下市场观望情绪愈加浓重。

至此，今年房地产市场在传统“金九银十”的销售旺季已悄然落幕。 

不过，数据显示房企的表现存在一定分化，百强房企中10月业绩环比增长和环比降低的分别占到近半数，中海地产、建发、华发的表现相对突出，环比增幅均高于30%。

多家研究机构判断，9月以来的政策效果未能完全显现，购房者观望情绪仍较重，多地疫情反复进一步影响市场恢复节奏。接下来地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进，但全国性强力政策较难出台，市场转暖仍存在不确定性，中短期呈现曲折性弱复苏走势。

作为全年冲刺业绩的关键节点之一，国庆备受房企重视，今年也普遍采取了集中推盘，加大营销力度等方式，希望能实现一波销售业绩的增长。

据“知楼市”平台了解，以西安为例，为了冲刺“银十”开发商们都拼了，使出浑身解数：给一口价房源、特惠房源、89折、98折、免物业费等等，各种国庆专场活动嗨不停。至于具体业绩，几家欢喜几家忧，龙湖西安7天累计销售额达8.7亿、金茂西安两个项目单盘过亿……不过更多楼盘则是业绩平平。

克而瑞研究中心指出，目前，行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪浓厚，叠加疫情影响，企业整体的销售去化压力在进一步加大。

从头部房企来看，保利发展10月单月销售排名第一，碧桂园、中海地产分别位居二、三，分别同比下降14%至430亿元、同比下降29%至420亿元、同比增长20%至327亿元。“千亿房企俱乐部”继续减员，超千亿房企16家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。

房企销售未达预期 何时企稳？

为了助力房地产市场尽快企稳，全国各地9、10月份政策端的发力其实并不小。

中央层面多项政策集中出台，包括下调首套房公积金贷款利率、部分符合条件城市可下调或取消首套房商业贷款利率下限等，以降低购房者置业成本，同时继续支持房地产企业合理融资需求，保交楼资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。

地方层面也持续优化政策工具箱。据中指研究院统计，9-10月全国各省、市出台政策超200条，政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合。

在当前的政策工具中，对需求端影响最大的是下调房贷利率。9月底以来，已有100省市降低首套房公积金贷款利率；有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下，其中包括武汉、天津、西安等二线城市。

中指研究院指数事业部分析师孟新增接受采访时表示，当前的房贷利率水平已经非常接近下限了。如果说现在很多城市的购房情绪还没有缓解起来，到了四季度或者明年整体房贷利率下调的预期还是有的。

对于接下来房地产市场的走势，业内普遍持谨慎的看法。亿翰智库指出，从当前的市场整体情况和表现来看，单单依靠市场本身力量或很难实现行情修复，政策的走向和力度或将决定市场走向、行情修复进程、市场回暖程度。基于当前市场表现和外部环境推演，四季度市场行情难有超预期表现，持续筑底或为大概率事件。

中指研究院也认为，短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面，若相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

克而瑞研究中心也指出，接下来两个月，我们认为地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进。随着政策层面持续释放积极信号，各地强化保障整体市场稳定，这将使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。但全国性强力政策较难出台。因此，企业理应调低政策预期，做好继续应对市场变化的准备。

“知楼市”平台与多个在陕房企营销人士交流，业内人士普遍认为，目前项目蓄客和前期筹备时间变长了。

房价博弈加剧 西安楼市未来如何？

对比克而瑞数据来看，2021年1-10月，当时有27家房企销售操盘金额超过千亿。而到了2022年1-10月，只剩下14家房企销售操盘金额超千亿。也就是说，与去年同期相比，近一半的千亿房企“消失”了。 

全国楼市看似一片哀嚎、房价下降，但是西安却走出一波独立行情。

从整个西安来讲，肯定有一些区域房价也是下降了，比如泾河新城、空港新城。同样，你在高陵区域买房，还能享受到久违的优惠折扣……市场经济，供求关系决定了价格的上、下波动。但西安整体的供货能力和购买力还是比较充足的。

10月21日—27日，西安楼市意向登记“扎堆”，共有10个项目1897套房源进行了意向登记，虽然普遍意向登记情况一般，但也有部分楼盘销售去化不错。

11月2日，“知楼市”从西安市商品住房销售公示平台获悉，软件新城板块保利、中铁建两大央企纯新项目保利天汇、西派樘樾线上意向登记当日就“撞线”，登记人数超过房源套数。同时，当天在意向登记的另一个项目——紫薇西棠，意向登记2天登记量已经达到房源量的1.5倍。再次印证了西安房地产市场购房者的强劲购买力。

因此，建议各位购房者，买房置业这件事，还是要根据自身情况而定，不能片面的以单一现象来判断。毕竟对普通购房者来讲，买一套房子也就相当于选择了未来很长一段时间的生活方式。